Potentiale for 5.000 nye almene boliger i de store byer

21.11.2019

Boligmanglen i de store byer løses ikke kun ved at bygge nyt. Den eksisterende boligmasse rummer et stort uudnyttet potentiale for at skabe flere boliger mere bæredygtigt. Dét mener rådgivningsvirksomheden COWI, der sammen med Arkitema Architects har kortlagt potentialet for at omdanne store almene lejligheder og uudnyttede tagetager i København, Aarhus og Odense til flere, mindre lejligheder.

Hver sjette dansker bor i dag i et alment boligbyggeri, og fremover kan det meget vel blive en endnu større andel. Ifølge COWI og Arkitema rummer de almene boligforeninger nemlig et interessant potentiale for at kunne øge deres boligudbud over for særligt studerende og enlige – sidstnævnte anslås at blive den mest fremtrædende familieform i 2030.

Fra store til flere små, der matcher behovene

Analysen peger på, at der findes cirka 10.000 almene lejligheder i alt i København, Aarhus og Odense på over 100 kvadratmeter og med flere end 4 værelser. COWI antager, at en fjerdedel af disse potentielt vil være 'ombygningsparate' over en årrække, f.eks. i forbindelse med renoveringer eller realisering af helhedsplaner.

Arkitema har udviklet en model for, hvordan boligerne i praksis kan transformeres: Sammenlægges de større lejligheder parvist, kan de derefter omdannes til enten 10 studieboliger, 3 mindre lejligheder på cirka 90 m², eller 4 lejligheder på cirka 65 m². De 2500 almene boliger kan således resultere i 12.500 studieboliger, 3.750 lejligheder på 90 m² eller 5.000 lejligheder på 65 m². Hertil kan lægges hhv. knapt 1000 nye boliger på 90 m² eller knapt 1300 nye boliger på 65 m², hvis de uudnyttede tagetager i det almene også omdannes til lejligheder.

Social balance kræver nytænkning

Byudviklingschef i COWI, Karin Thuesen Pedersen, forklarer om baggrunden for analysen:

"Svaret på den heftige befolkningstilvækst i de store byer i den seneste årrække har været at bygge nyt. Derfor har vi oplevet et kæmpe boom i boligbyggeriet, som særligt tog fart fra 2014 og frem, hvor der blev opført mange, relativt store lejligheder. Men også til en pris som er svært overkommelig for en gennemsnitlig lønmodtager som f.eks. sygeplejersken eller politibetjenten. Eller de studerende".

Hun fortsætter: "Ønsker vi fortsat, at vores store byer skal være mangfoldige og også imødekomme den fremtid, vi kigger ind i med langt flere ældre og enlige, er der derfor behov for at tænke nyt. Og hér mener vi, omdannelsesmuligheden er enormt interessant - både inden for det private og det almene, men særligt de almene boligforeninger har et stort umiddelbart potentiale: Deres formål er at skulle skabe gode boliger for borgerne, ikke at tjene penge. Det giver dem et andet drive for at gå forrest – hvilket vi i høj grad også ser i forhold til hele den grønne omstilling."

Omdannelse mere bæredygtigt end nybyggeri

Den grønne omstilling er netop et parameter, som Karin Thuesen Pedersen mener, vi bør tage langt mere alvorligt på boligfronten:

"Bygninger står for 40 procent af Danmarks samlede energiforbrug. Det skal vi have gjort noget ved. Renoveringer og omdannelse af boliger er i sig selv langt mere ressourcebesparende end nybyggeri. Bruger man samtidig anledningen til at tænke energieffektivitet og hele den cirkulære økonomi ind i processen; genanvendelse, bæredygtige materialer etc. har vi reelt mulighed for at rykke noget."

Dialog og samarbejde på tværs er et must

Næste skridt for at kunne realisere konkrete omdannelser er dialog og samarbejde mellem stat, kommuner og den almene sektor, bl.a. om de regulatoriske og organisatoriske rammer for omdannelsen. Karin henviser i den forbindelse til Aalborg som et foregangseksempel på, at det kan lykkes:

"Aalborg Kommune, Himmerlands Boligforening og Aalborg erhverv har samarbejdet om en omfattende helhedsplan for Aalborg Øst, der bl.a. også har involveret omdannelse af boliger og områder. Aalborg står i dag slet ikke med de samme boligudfordringer som i de tre øvrige store byer. Desuden er den samlede beskæftigelse i de berørte områder steget markant, da de er blevet attraktive for mere ressourcestærke beboere."

I første omgang har COWI og Arkitema sat boligminister Kaare Dybvad samt en lang række repræsentanter for boligsektoren i stævne på et seminar i COWI torsdag den 21. november kl. 13.30.